马来西亚皇家关税局（RMCD）于2026年5月14日发布《租赁服务指南（第2版）》，取代2025年6月9日发布的第1版指南。

新版指南针对租赁与出租服务（Rental or Leasing Services）作出多项重要修订，包括服务税税率调整、注册门槛更新、住宅用途豁免范围扩大，以及多个行业常见交易情境的税务处理说明。相关企业及业主应及时了解最新规定，以确保符合服务税（SST）要求。

一、服务税税率调整

根据第2版指南规定，租赁及出租服务的服务税税率已作出调整：

期间	服务税税率
2025年7月1日至2025年12月31日	8%
2026年1月1日起	6%

二、Group K 注册门槛正式提高至 RM1,000,000

第2版指南及相关立法修订已确认：

Group K（Rental or Leasing Services）强制注册门槛为 RM1,000,000。

这项规定取代第1版指南曾提及的 RM500,000 注册门槛。

当企业于连续12个月内的应税租赁服务营业额达到或预计达到 RM1,000,000 时，便可能需要办理服务税注册。

三、住宅用途租赁豁免范围进一步明确

新版指南对“Housing Accommodation（住宅住宿）”提供更清晰及具体的定义。

一般住宅用途出租不属于应税服务，包括：

排屋（Terrace House）
独立式洋房（Bungalow）
可负担房屋（Rumah Mampu Milik）
公寓及组屋（Apartment / Flat）

SOHO 与 SOFO 的税务处理

指南特别澄清：

SOHO（Small Office Home Office）

若实际作为住宅用途使用，不征收服务税。

SOFO（Small Office Flexible Office）

若作为办公室或管理用途使用，则属于应税服务。

因此，物业的实际使用性质将成为判断是否征收服务税的重要依据。

四、实务澄清及新增案例说明

第2版指南新增多个行业案例，以协助纳税人了解实际交易的税务处理方式。

1. 水电费回收费（Utility Back-Charges）
若租户直接向水电供应商缴付费用：

不征收服务税

若业主先支付费用后，再向租户收回相关费用：

即使属于报销性质
即使没有加价

该费用仍会被视为租赁服务的一部分，并需按规定征收服务税。

2. 数据中心（Data Centre）
提供用于硬件设备存放的数据中心空间，包括：

机柜空间
服务器托管空间
冷却系统
电力供应

均被视为租赁服务的一部分，并属于应税服务范围。

3. 定期租船（Time Charter）
当船东提供完整船员负责航行及管理工作，而承租人拥有商业运营控制权时：
该安排属于应税租赁服务，并需征收服务税。

4. 产品展示空间（Product Display Space）
零售商店内用于展示产品的货架、展示架或陈列空间（Homeshelves / Display Racks）已被明确列为应税租赁服务。

5. 长期土地租赁（Long-Term Land Lease）
对于60年土地租赁安排：
若租赁期届满后土地所有权不会转移予承租人，则该安排被视为：
Operating Lease（经营性租赁）
而非融资租赁（Finance Lease）。
因此，该类租赁服务须征收服务税。

五、现有 SST 注册企业无需重新注册

对于已注册为：
Group I（Other Service Providers）
的服务税注册人士，新指南明确说明：

无需重新申请注册
无需取消原有注册

企业仅需登录 MySST 门户网站：

更新业务资料
添加 Group K（Rental or Leasing Services）服务代码

即可符合新规定要求。

六、SME 租金服务税豁免机制

第2版指南已正式纳入中小型企业（SME）租金服务税豁免机制。
符合资格的承租企业必须：

通过 MyPMK 系统完成登记

并取得相关资格后，方可享有租赁服务税豁免待遇。
企业应确保已完成相关申请程序，以避免被征收不必要的服务税。

企业应采取哪些行动？
随着新版《租赁服务指南（第2版）》正式生效，涉及以下业务的企业应尽快检视自身税务状况：

商业物业出租
办公室租赁
工厂出租
仓库出租
土地租赁
数据中心服务
船舶租赁业务
产品展示空间出租

建议企业重新评估营业额、租赁安排及服务税注册义务，以确保符合最新 SST 法规要求，并避免未来产生税务风险或罚款。

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