2026年租赁服务税指南更新

一、服务税税率调整

根据第2版指南规定，租赁及出租服务的服务税税率已作出调整：

期间	服务税税率
2025年7月1日至2025年12月31日	8%
2026年1月1日起	6%

 

二、Group K 注册门槛正式提高至 RM1,000,000

第2版指南及相关立法修订已确认：

Group K（Rental or Leasing Services）强制注册门槛为 RM1,000,000。

这项规定取代第1版指南曾提及的 RM500,000 注册门槛。

当企业于连续12个月内的应税租赁服务营业额达到或预计达到 RM1,000,000 时，便可能需要办理服务税注册。

 

三、住宅用途租赁豁免范围进一步明确

新版指南对“Housing Accommodation（住宅住宿）”提供更清晰及具体的定义。

一般住宅用途出租不属于应税服务，包括：

• 排屋（Terrace House）
• 独立式洋房（Bungalow）
• 可负担房屋（Rumah Mampu Milik）
• 公寓及组屋（Apartment / Flat）

SOHO 与 SOFO 的税务处理

指南特别澄清：

SOHO（Small Office Home Office）

• 若实际作为住宅用途使用，不征收服务税。

SOFO（Small Office Flexible Office）

• 若作为办公室或管理用途使用，则属于应税服务。

因此，物业的实际使用性质将成为判断是否征收服务税的重要依据。

四、实务澄清及新增案例说明

第2版指南新增多个行业案例，以协助纳税人了解实际交易的税务处理方式。

1. 水电费回收费（Utility Back-Charges）
若租户直接向水电供应商缴付费用：

• 不征收服务税

若业主先支付费用后，再向租户收回相关费用：

• 即使属于报销性质
• 即使没有加价

该费用仍会被视为租赁服务的一部分，并需按规定征收服务税。

2. 数据中心（Data Centre）
提供用于硬件设备存放的数据中心空间，包括：

• 机柜空间
• 服务器托管空间
• 冷却系统
• 电力供应

均被视为租赁服务的一部分，并属于应税服务范围。

3. 定期租船（Time Charter）
当船东提供完整船员负责航行及管理工作，而承租人拥有商业运营控制权时：
该安排属于应税租赁服务，并需征收服务税。

4. 产品展示空间（Product Display Space）
零售商店内用于展示产品的货架、展示架或陈列空间（Homeshelves / Display Racks）已被明确列为应税租赁服务。

5. 长期土地租赁（Long-Term Land Lease）
对于60年土地租赁安排：
若租赁期届满后土地所有权不会转移予承租人，则该安排被视为：
Operating Lease（经营性租赁）
而非融资租赁（Finance Lease）。
因此，该类租赁服务须征收服务税。

五、现有 SST 注册企业无需重新注册

对于已注册为：
Group I（Other Service Providers）
的服务税注册人士，新指南明确说明：

• 无需重新申请注册
• 无需取消原有注册

企业仅需登录 MySST 门户网站：

• 更新业务资料
• 添加 Group K（Rental or Leasing Services）服务代码

即可符合新规定要求。

六、SME 租金服务税豁免机制

第2版指南已正式纳入中小型企业（SME）租金服务税豁免机制。
符合资格的承租企业必须：

通过 MyPMK 系统完成登记

并取得相关资格后，方可享有租赁服务税豁免待遇。
企业应确保已完成相关申请程序，以避免被征收不必要的服务税。

企业应采取哪些行动？
随着新版《租赁服务指南（第2版）》正式生效，涉及以下业务的企业应尽快检视自身税务状况：

• 商业物业出租
• 办公室租赁
• 工厂出租
• 仓库出租
• 土地租赁
• 数据中心服务
• 船舶租赁业务
• 产品展示空间出租

建议企业重新评估营业额、租赁安排及服务税注册义务，以确保符合最新 SST 法规要求，并避免未来产生税务风险或罚款。